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カンボジア開発評議会を代表して皆様を歓迎いたします。このウェブサイトでは、最新の投資情報を提供しております。私たちはカンボジアの経済成長の加速と、投資拡大のための環境整備を進めており、このウェブサイトはカンボジアへの投資の促進に資するものと考えます。

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土地

1.  カンボジアの土地制度に関する法制度

 

土地法は1992年に初めて制定され、その後2001年8月に改正されている(2001年土地法:

2001 Land Law)。改正土地法は、不動産所有権及び関連権限に保証を与える目的で、カンボジアにおける不動産の所有権管理様式を決定することを目的に制定された。また市民が土地を所有する権利を保証するための、近代的な土地登記制度の創設も法律改正の目的の一つである。

土地法では「国土管理・都市計画・建設省(Ministry of Land Management、 Urban Planning and Construction)」に、不動産に関する権利書の発行権限と国有不動産の公図管理権限を与えている。

内戦中にカンボジアの土地制度は崩壊し、土地所有権の権利書と登記簿の多くが失われたため、土地所有権を巡る紛争が依然として多発している。したがって、土地使用、土地リース、カンボジア企業を通じた土地所有に関する部分的共有権に関する契約を締結する前に、地主の土地所有権を確認することが投資家にとっては非常に重要である。

土地法は、民法適用法の施行に伴い2011年12月20日から民法規定の適用が開始されたことにより、相当数の条文が修正を受けるか削除されている。土地所有権の売買、譲渡、担保設定、土地の賃貸借等に関しては民法規定を参照することが重要となっている。

 

2. 土地の構成部分

民法では土地の構成部分に関する原則規定として、「土地に定着し、又は一体となった物、特に土地上に建築され移動できない建物、工作物等は、土地の構成部分であり、別段の定めのない限り、これを独立の権利の対象とすることができない(民法第122条)」と定めている。但し例外規定として、「他人の土地に対する権利の行使として、権利者が土地上に建築した建物、その他の工作物等は、土地の構成部分とはならない。一時的な目的で土地に付着させた物も同様である(民法第123条)。これらは他人の土地に対する権利の構成部分とみなす(民法第124条)。」としている。

 

3.  所有権

カンボジアでは、自然人または法人に拘わらず、外国人が土地を所有することは禁じられている。憲法第44条は、「全ての人間は、個人的であれ集団的であれ、土地を所有する権利を有している。クメール法人とクメール国籍の市民のみが土地を所有する権利を有する」と定めている。2001年土地法も、カンボジアにおいてはクメール国籍の自然人または法人のみが土地を所有する権利を有し、土地所有者となるために国籍を偽称した外国人は罰せられる旨規定している(同法第8条)。この場合、カンボジア国籍の法人とは、51%以上の株式をカンボジア人又はカンボジア企業が所有している法人を指している。

 

更に、2001年土地法第5条では、「公共の利益に基づく場合を除き、所有権を剥奪されることはない」と規定しており、土地収用を行なう場合には、事前に適正な補償を支払った後に、法令に定める形式と手続きによって行なうことを定めている。

 

投資家にとって重要な利害がかかわる不動産の所有権に関する2001年土地法の主な規程は次の通りである。

・   1979年以前における不動産所有権は、如何なる形式といえどもこれを認可しない(第7条)

・   本法施行後において、如何なる手段によるかを問わず、国家公的使用地 (State public property) 及び国家私的使用地 (State private property) を占有することは無効とする(第18条)

・   1989年以降に認定された不動産の占有は実質的権利を構成し、土地占有者による所有権の取得に結びつくことがある(第29条)

・   本法の公布に先立つ5年以上にわたり、個人的適法に、平和的かつ争いなく不動産を私的に占有してきた者は確定所有権利書を請求する権利を有する(第30条)

・   本法発効後において、不動産権利書を有しない者による新規の不動産の占有は違法占有と見做す(第34条)

・   不動産所有権へ転換するためには、占有が公衆に対して明快かつ非暴力的で周知の状態であり、継続的で誠実なものであることを要す (第38条)

・   占有権を所有権に転換する間、本法に従った占有は不動産に対する実質的な権利を構成する。権利書は占有の証拠ではあるが、所有権の権利書ではなく争う余地の無いものではない。占有権利書は、土地登記簿が作成される時点において、所有権について争いが無い場合においてのみ、確定的かつ争う余地の無い土地所有権利書を構成することができる。争いが提議された場合には、関連する証拠の追加的調査に基づいて土地の合法的な占有者が決定される。土地に対する占有権利書は証拠の一つではあるが、それ自身決定力があるものではない(第40条)

・   民法は土地所有権の取得時効について次のように定めている(民法第162条)。

・   20年間所有の意思をもって平穏かつ公然に不動産を占有した者は、その不動産の所有権を取得する。

・   10年間所有の意思をもって平穏かつ公然に不動産を占有した者が、その占有の始めに善意かつ無過失のときは、その不動産の所有権を取得する。

 

「共有」の概念も又導入されている。一つの物全体のうえに数人の者が量的に決定された持分に応じて所有権を持っている状態を共有という(民法第202条)。また、互いに接する土地を所有する者が各自の土地及び土地上の建物を区分する障壁、堀、土手、垣等の囲障を不可分的に共同して所有することを「互有」というと定めている(民法第215条)。さらに、互有する障壁の修理及び改築については、これを互有する者が各人の権利に応じて責任を負うと定めている(民法第217条)。「占有」に関する規定は第227条から第243条に定められている。

 

4.  不動産所有権の取得

 

不動産の所有権は、契約、相続、民法第3編(物権)・第2章(所有権)・第4節(所有権の取得)に定めるものの外、民法及びその他の法律の規定により取得することができる(民法第160条)。

 

5. 民法適用期日前から存続する不動産関連物権の効力

改正前の2001年土地法に基づく長期賃借権、用益権、使用権・居住権又は契約による地役権は、適用期日以降は、それぞれ民法に基づく永借権、用益権、使用権・居住権又は地役権とみなす。この場合において、これらの権利の存続期間は、2001年土地法に基づき設定された日から起算する(民法適用法第38条2項)。

 

6   土地の賃貸借(Land leases)

民法においては「永借権」の概念が導入された。永借は15年を超える期間の長期賃貸借であり(民法第244条)、書面によって為されなければならないことを規定している(民法第245条)。永借権はそれが登記された場合に初めて第三者に対抗することができ、賃借人は不動産の新しい所有者に対して、登記された永借権を主張することができる(民法第246条)。

永借権の存続期間は50年を超えることができない。50年を超える期間をもって永借権を設定したときは、これを50年に短縮する。永借権は更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない(民法第247条)。

永貸人の解除権:永借人が定められた賃料を3年間支払わないときは、永貸人は永貸借を解除することができる(民法第250条)。

永借権は、有償もしくは無償で譲渡し、またはその他の処分をすることができ、永借物を転貸することができる。また永借権は、相続することができる。(民法第252条)。

永貸借の終了にあたって、永貸人は、永借人が不動産を破壊し、またはその性質を根本的に変更していない限り、永借人に対して原状回復を請求できない。また永借権の終了にあたって、永貸人は、永借人に補償することなしに、永借人が不動産に対して行った改良、設置した工作物等の所有権を取得する(民法第254条)。

適用期日前に2001年土地法に基づき設定された長期賃借権で、その残存期間が民法適用期日において50年を超えるものについては、民法第247条(永借権の存続期間)第1項の規定にかかわらず、約定された期間存続する。ただし、その残存期間が適用期日において99年を超えるものについては、その存続期間は適用期日から99年とする(民法適用法第41条)。

2001年年土地法に基づき設定された使用権および居住権が2001年土地法第139条の規定により適用される同法第120条第3項の規定に基づき登記されているときは、その使用権・居住権は、「使用権者および居住権者は、現実に使用または居住していなければ、第三者に対してその権利を対抗できない」との民法第277条(使用権および居住権の対抗要件)の規定にかかわらず、目的物を現実に使用又は居住していなくても、第三者に対抗することができる(民法適用法第43条)。

 

7.   抵当権(Mortgage)

抵当権者は、債務者または第三者が占有を移転せずに、債務の担保に提供した不動産について、他の債権者に優先して、自己の債権の弁済を受ける権利を有する。永借権および用益権もまたこれを抵当権の目的とすることができる(民法第843条)。

抵当権者は、抵当権設定契約が公正証書によってなされ、土地登記簿に登記されなければ、抵当権を設定者以外の第三者に対抗できない(民法第845条)。

抵当権は、抵当地の上に存する建物を含めて、抵当権の設定時において、抵当権の目的である土地に付加してこれと一体を構成している物に及ぶ。抵当権の設定後に付加された物についても及ぶ(民法第846条)。

第三者が永借権、用益権または賃借権に基づいて、抵当地の上に建物を所有する場合には、抵当権はその建物に及ばない(第847条)。

抵当権の順位:数個の債権を担保するために、同一の不動産につき、抵当権を設定したときは、その抵当権の順位は登記の前後による(民法第851条)。

 

8.  土地コンセッション(Land concessions)

土地コンセッションは、関連当局の裁量により発行される法的文書によって創設される法的権利であり、コンセッションを受けた個人、法人、個人の集団は土地を占有し、この法律で規定される権利を行使できる(土地法第48条)。

カンボジアでは、コンセッションは「社会的コンセッション」、「経済的コンセッション」及び「使用・開発・探査コンセッション」に分類される。社会的コンセッションの場合には、受益者(Beneficiaries)は住宅建設や、自らの生計を立てるために国有地の耕作を為し得る。経済的コンセッションの場合には、工業や農業開発のために土地を整地することができる。使用・開発・探査コンセッションには鉱業、港湾、空港、工業開発、漁業コンセッションが含まれるが、2001年土地法の対象ではない(土地法第49条及び50条)。「使用・開発・探査コンセッション」に関しては「コンセッション法」が2007年10月19日に制定されている。

土地コンセッションは、コンセッション契約に規定される期間のみの権利であり(土地法第52条)、土地の実質的な占有に起因するものではない。土地コンセッションは、コンセッションが供与される土地の所有者である政府、公共土地協同組合、公共団体等の関連当局により、土地占有以前に発行される特定の法的文書に準拠するものでなければならない。コンセッションは土地管理、都市計画・建設省に登録されなければならない(土地法第53条)。

土地コンセッションは法的資格が適法でない場合には政府の判断によりこれを取り消すことができる(土地法第55条)。土地コンセッションの面積は1万ヘクタールを超えることは出来ず、最長期間は99年間に限定される(土地法第59条及び61条)。

コンセッションによって設定された土地の権利は、特別法に別段の定めがある場合を除き、コンセッションの条件の範囲内において、民法上の永借権の規定を準用する(民法第307条)。

 

9.  経済的土地コンセッション(Economic Land Concession: ELC)

経済的土地コンセッション(ELC)に関する法制度

「経済的土地コンセッション(ELC)」に関する政令No.146 ANK/BK」が2005年12月27日に発布され、新規ELCの創始と供与、全てのELC契約の効果のチェック、政令発布前に有効となったELCが2001年土地法に照らし適法かどうかの確認のための基準、手続き、手法、制度が制定された。

 

ELCの目的

ELCは次の目的を達成するために供与される(政令第3条)。

・   高度かつ適切な初期資本投資が必要な集中的な農業や農産業活動の開発

・   その地域の土地利用計画に基づき適切かつ永続的な方法で土地を開発する投資家からの特定の合意を達成する

・   生計機会の強化と多様化の枠組みの中で、また適切な環境システムに基づく自然資源管理の枠組みの中で農村地区の雇用増加をはかる

・   ELCプロジェクトにおける大小規模の投資の奨励

・   ELCによる土地使用料、税金その他関連するサービス料を通じて政府、州、村落の収入を創出する

 

ELC供与のための条件

ELCは次の5つの基準を満たす土地に対してのみ供与される(政令第4条)。

1)   「国家土地管理に関する政令(Sub-Decree on State Land Management)」と「公図と土地登記簿の創設のための手続きに関する政令(Sub-Decree on Procedures for Establishing Cadastral Maps and Land Register)」または「散発的土地登記に関する政令(Sub-Decree on Sporadic Registration)」に従い、当該土地が国家私的使用地(State private property)として登記され分類されていること。

2)   その土地に対する土地利用計画が州・特別市土地管理委員会により策定されており、その土地利用が計画に適合していること

3)   ELCプロジェクトのための土地使用と開発計画に関し、環境及び社会的影響評価が終了していること

4)   現行の法的枠組みと手続きに従い、移住問題に対する解決策を有すること。契約当事者である当局は、適法な土地所有者による強制的な移住が行われないこと、及び私有地へのアクセスが妨げられないことを保証しなければならない。

5)   ELCプロジェクトとその申請に関し、土地当局と住民の間で説明会がもたれていること

 

ELC申請の評価は次の基準に基づいてなされる(政令第5条)。

・   現代技術の使用による農業と農産業生産の向上

・   雇用拡大

・   住民の生活水準の向上

・   永続的環境保護と自然資源管理

・   反社会的影響の回避ないしは極小化

・   社会的土地コンセッションとECLの連携と相互支援

・   農業原料の加工がELC契約に特定されていること

 

ELCの管理と実施体系

ELCに係る関係者は下記の通りである(政令第28条)。

・   契約当局(Contracting Authority)

・   技術事務局(Technical Secretariat )

・   州・特別市国家土地管理員会(Provincial/Municipal State Land Management Committee)

・   地区国家土地ワーキング・グループ(District/Khan State Land Working Group)

・   村落評議会(Commune-Sangkat Councils)

 

従来は、農業・森林・漁業省が1,000万リエル(2,500米ドル)以上の投資額、または1,000ヘクタール以上のELCを認可し、ECLの供与を行い、それ以下の場合には、州・特別市の知事がELCを認可し、ECLの供与を行うこととされてきたが、「ELCに関する政令の改定に関する政令No. 131」により州・特別市の知事の権限が廃止され、全て省が責任を有することとなっている。

 

ELCに関する権利の担保差し入れと譲渡

「長期リースとELCに関する権利の担保差し入れと譲渡に関する政令No.114 (Sub-Decree #114 ANKr.BK on the Mortgage and Transfer of the Rights over a Long -Term Lease or an Economic Land Concession)」が2007年8月29日に発出され、長期リース権とコンセッションの権利を担保に入れ、または譲渡する際の原則と条件が規定された。

・   土地登記簿に適正に登記されている不動産のみがコンセッションの対象となる(政令No.114 第5条)

・   土地コンセッションは土地管理・都市計画・建設省の土地登記簿に記載されなければならない。また同省は「ELC証明書」を発行するものとする(政令No.114 第6条)

・   コンセッション権保有者は、土地上に建築した建物その他の不動産、及び土地コンセッションに関する権利を抵当にいれ、譲渡することができる(政令No.114 第7条)。

・   いずれの場合においても、債権者は、コンセッション権を担保として使用した債務者が借り受けている土地の所有者にはなり得ず、また当該不動産の所有権を要求することは出来ない(政令No.114 第9条)。

・   ELC証明書は不動産の形状、面積、位置、土地所有権者の身元、コンセッション権者の身元及びコンセッション期間を明確に規定しなければならない(政令No.114 第10条)。

 

10.  土地委員会(The Cadastral Committee)

土地委員会は、未登記の土地に関する紛争の解決と法的所有権の確定を目的として、2001年土地法の下に設立された。

2001年土地法第47条は、占有者間の不動産に関する紛争については土地委員会が決定を下し、その決定を最終的なものとする旨規定している。

不動産所有権は国家により保証されるべきものであり、そのため、国土管理・都市開発・建設省の監督の下、土地委員会は土地を認定し、公図を作成し、所有権利書を発行し、土地の登記を行い、土地の形状・面積・所有者その他土地に対する抵当権に関して一般に開示する権限を有している(土地法第226条)。

 

11.  土地使用に関する制限

 

1994年の「国土利用計画・都市化・建設に関する法律(Law on Land Use Planning, Urbanization and Construction)」が、カンボジアにおける全国的な土地利用について規定しているが、同法やその他の土地利用計画は非常に一般的なものに留まっている。したがって投資プロジェクトを進める前には、実際の用途地域規則を慎重に確認する必要がある。

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